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目次

 

• ・マンションリノベーションで失敗しないために。知っておくべきメリットと注意点
• ・【結論】マンションリノベーションのメリットとは？新築より選ばれる3つの理由
• ・後悔しないために知っておきたい！マンションリノベーションのデメリットと注意点
• ・デメリットをカバーする！リノベーションにかかる費用相場と資金計画の落とし穴
• ・後悔しないリノベーションを実現！失敗を防ぐための3つの具体策
• ・まとめ：見えないリスクに備え、長持ちする安心のマンションリノベーションを

マンションリノベーションで失敗しないために。知っておくべきメリットと注意点

「希望通りの間取りに変更できるの？」「予算内で理想の住まいを手に入れたいけれど、追加費用が不安…」

マンションリノベーションは、新築よりも費用を抑えつつ理想の空間を叶える手段として人気です。しかし、物件の構造や管理規約によっては、希望する工事ができないケースも存在します。

本記事では、兵庫県の阪神エリアを中心に35年以上の実績を持つシンワクライムが、マンションリノベーションにおけるメリットとデメリットをわかりやすく解説します。

＜この記事でわかること＞

・リノベーションが選ばれる3つの理由
・事前に知っておきたいデメリットと注意点
・トータルコストの考え方と補助金の活用方法
・失敗を防ぐための3つの具体策

これからの暮らしを豊かにする住まいづくりのヒントとして、ぜひ参考にしてください。

【結論】マンションリノベーションのメリットとは？新築より選ばれる3つの理由

マンションリノベーションが人気の理由は、新築より総費用を抑えつつ、理想の住まいを叶えられる点にあります。立地や間取り、内装など、新築では妥協しがちなポイントをクリアできるのが最大の魅力。

ここでは、リノベーションが選ばれる3つの具体的なメリットを解説します。

新築よりも低コストで好立地な物件を狙える

マンションリノベーションの大きな魅力は、限られた予算内でも希望するエリアに住める可能性が飛躍的に高まることです。

新築マンションの場合、駅近や商業施設が充実した人気のエリアは物件価格が非常に高く、手が届きにくい傾向にあります。しかし、築年数が経過した中古マンションであれば、好立地であっても比較的リーズナブルな価格で販売されているケースが少なくありません。

＜物件価格の差額を活用＞
中古物件を安く購入し、浮いた予算をリノベーション費用に充てることで、新築と同等かそれ以上のクオリティの住まいを実現できます。

＜選択肢の広がり＞
新築では希望エリアに物件自体が建つ予定がない場合でも、既存の中古物件を含めれば圧倒的に選択肢が増えます。

住環境への妥協を減らし、予算内で通勤や生活に便利な最適な立地を見つけたい方にとって、中古マンション購入とリノベーションの組み合わせは非常に合理的な選択です。

ライフスタイルに合わせた自由な間取り・内装設計が可能

既存の間取りにとらわれず、自分たちの暮らしに最適化した空間をゼロから創り上げられるのも、リノベーションならではの強みです。

新築の分譲マンションは、万人受けする標準的な間取りやデザインが採用されていることが多く、個別の細かい要望を反映することは困難です。一方、専有部分を一度コンクリートの骨組み状態に戻すフルリノベーション（スケルトンリノベーション）を行えば、以下のように思い通りの空間設計が可能になります。

＜家族構成に合わせた間取り変更＞
細かく区切られた部屋をつなげて開放的なLDKにしたり、在宅ワーク用の独立したワークスペースを設けたりと、今の生活スタイルにピタリと合わせられます。

＜こだわりの内装デザイン＞
無垢材のフローリングや輸入壁紙、カフェ風の造作キッチンなど、好みの素材や設備を自由に選ぶことができます。

趣味やこだわりを存分に反映させたい方にとって、制約の少ない自由な設計ができることは何よりのメリットとなるでしょう。

＼シンワクライムのマンションリノベーション施工事例はコチラ／
https://www.shinwaclimb.jp/works/5742/

築古マンションは資産価値が下がりにくく将来の計画が立てやすい

将来的な資産価値の観点からも、中古マンションをリノベーションすることには大きなメリットが隠されています。

一般的に、マンションの資産価値は新築時をピークに築年数とともに下落していきます。しかし、不動産流通市場の統計データによれば、築20年〜25年程度を経過すると建物部分の価値下落が落ち着き、価格の下落幅が緩やかになる傾向があります。

この段階で駅から徒歩10分以内などの好立地であり、かつ管理状態が良好な中古物件を選んで購入すれば、将来的な価格変動の幅が小さく、資産目減りのリスクを効果的に抑えることが可能です。

＜価格下落のリスクを軽減＞
新築マンションは鍵を開けた瞬間に価値が下がるとも言われますが、底値に近い中古物件を購入すれば、将来売却する際も購入価格と売却価格の差が小さく済みます。

＜ライフステージの変化に対応＞
転勤や家族構成の変化などで将来的に住み替えが必要になった際も、リノベーションで付加価値を高めた物件であれば、賃貸に出したり高値で売却したりしやすくなります。

長期的なマネープランを安全に組み立てたいと考えるなら、価格変動が少なく資産価値の目減りを抑えられる築古マンションの活用は、非常に賢明な選択といえます。

後悔しないために知っておきたい！マンションリノベーションのデメリットと注意点

マンションの管理規約による工事内容の制限

マンションリノベーションでは、専有部分であっても自分の思い通りに自由に工事できるわけではなく、建物の管理規約による制限を必ず受けます。

代表的な例として、階下への騒音トラブルを防ぐためにフローリングの遮音等級が厳しく定められており、希望する無垢材への変更が禁止されているケースがあります。また、水漏れリスクを考慮して、キッチンやお風呂など水回りの大幅な移動が制限されていることも少なくありません。さらに、窓ガラスや玄関ドアの外側などは「共用部分」にあたるため、個人の判断で変更することは原則不可能です。

理想のプランを描いていても、規約に抵触すれば工事自体が認められません。物件を購入する前に必ず管理規約や使用細則を取り寄せ、希望するリノベーションが実現可能かどうかを施工会社と一緒に確認しておきましょう。

建物の構造による間取り変更の限界

マンションの構造形式によっては、理想とする間取り変更が叶わないリスクがある点も理解しておく必要があります。

マンションの構造は、大きく分けて以下の2種類が存在し、それぞれリノベーションの自由度が異なります。

＜ラーメン構造＞
柱と梁で建物を支える構造です。室内の間仕切り壁を撤去しやすいため、部屋をつなげて広々としたLDKを作るようなダイナミックな間取り変更に向いています。

＜壁式構造＞
壁全体で建物を支える構造です。室内に建物を支えるための「壊せない耐力壁」が存在するため、壁を取り払うことができず、間取り変更の自由度に大きな制限がかかります。

中古物件を検討する際は、図面や個人の判断だけで判断するのは危険です。内見時にリノベーションの専門家に同行してもらい、建物の構造上どこまで壁を壊せるのかを事前に見極めることが失敗を防ぐ重要なポイントです。

解体後に発覚する見えない劣化と追加費用リスク

築年数が経過した中古マンションでは、壁や床を解体しスケルトン状態にして初めて内部の不具合が発覚し、想定外の追加費用が発生するケースがあります。

表面上はきれいに見えても、壁の内側や床下では深刻な問題が進行していることがあります。具体的には、給排水管の腐食や水漏れ、コンクリート躯体のひび割れ、結露による断熱材の劣化やカビの発生などが挙げられます。長く安全に暮らすためには、こうした見えない部分の劣化を根本から改善することが欠かせません。

築20年を超えるような物件をフルリノベーションする場合は、このような想定外の修繕に対応できるよう、資金計画を立てる際は予算ギリギリで組むのではなく、リノベーション費用の1〜2割程度の予備費を確保しておくことが不可欠なデメリット対策となります。

仮住まい費用や近隣トラブルなどの工事中負担

マンション全体を改修するフルリノベーションとなれば、数ヶ月に及ぶ工事期間中の仮住まい費用や、近隣住民への配慮といった金銭的・精神的な負担が生じます。

工事中は現在の住居に住むことができないため、仮住まい用の賃貸アパートなどを借りる必要があります。そこでは数ヶ月分の家賃や敷金・礼金といった初期費用に加え、仮住まいへの入居と新居への引っ越しという、合計2回分の引っ越し費用がかかります。また、解体作業中や工事中は大きな騒音や振動が発生するため、上下左右の住人からクレームが入りトラブルに発展することも珍しくありません。

仮住まいにかかる諸費用は、住宅ローンに組み込めないことが多いため、現金で手元に用意しておく必要があります。また、近隣トラブルを未然に防ぐためには、工事前の丁寧な挨拶回りが不可欠です。近隣への配慮や工事の案内を徹底してくれる、信頼できる施工会社を選ぶことも重要になります。

デメリットをカバーする！リノベーションにかかる費用相場と資金計画の落とし穴

マンションリノベーションで生じるデメリットやリスクの多くは、お金に関する正しい知識を身につけ、事前の資金計画を綿密に組み立てることで解決できます。

実際の主要工事にかかるコストの相場感や、金利負担を劇的に抑えるローンの選び方、予算オーバーを防ぐための最新の公的支援制度について具体的に解説します。

水回り・内装の主要工事別費用目安とトータルコストの考え方

リノベーションにかかる費用は、修繕する範囲や導入する住宅設備のグレードによって大きく変動しますが、まずは一般的なマンション（床面積約70㎡前後）を想定した大まかな相場感を把握しておきましょう。

＜水回り設備の一新＞
システムキッチン、システムバス、トイレ、洗面化粧台をすべて最新のものに交換する場合、およそ300万円以上の金額が目安となります。キッチンの位置を大きく移動させる場合は、配管工事費が加算されます。

＜内装・間仕切りの改修＞
各居室の壁紙（クロス）の張り替えやフローリングの刷新、収納の造作などでおよそ100万円以上の金額が必要です。

＜お部屋全体のフルリノベーション＞
一度すべての内装を解体し、間取りや配管までゼロから一新するスケルトン工事の場合、およそ1,500万円以上の予算を見ておく必要があります。

資金計画を立てる際、物件の購入価格と工事費用だけで予算を使い切ってしまうのは禁物です。不動産購入時の仲介手数料や登記費用、各種税金などの諸費用が物件価格の5%〜10%ほど現金で必要になるほか、解体後の追加工事に備えた予備費を1割程度残しておくのが、失敗しないトータルコストの考え方です。

リフォームローンと住宅ローン（一体型ローン）の違いと選び方

リノベーションの資金を融資で賄う場合、どのローン商品を選択するかによって、長期的な金利負担や毎月の返済額に大きな差が生じます。選択肢としては主に「リフォームローン」と「住宅ローン（一体型ローン）」の2種類があります。

リフォームローンは、物件購入後に工事費用単体で申し込める手軽さがあり、原則として担保も不要ですが、金利が年2%〜5%程度と高めに設定されている点が大きなデメリットです。また、借入限度額が最高でも500万〜1,000万円程度と少なく、返済期間も最長10年〜15年と短いため、毎月の返済額が大きくなり家計を圧迫しがちです。

一方で、中古マンションの取得と同時にリノベーションを行うのであれば、物件の購入資金とリノベーションの工事費用を一本にまとめて一括で借り入れられる「一体型住宅ローン」の利用を強くおすすめします。一体型ローンであれば、住宅ローンと同等の年0.4%〜2%程度という圧倒的な低金利が適用され、返済期間も最長35年という長期で組むことができます。

さらに、住宅金融支援機構が提供する「【フラット35】リノベ」などの制度を活用すれば、中古マンションの購入に合わせて一定の性能向上リノベーションを行うことで、当初の借入金利をさらに引き下げる優遇措置を受けることも可能です。金利負担を最小限に抑えるためにも、物件探しの初期段階から一体型ローンの審査を視野に入れて計画を進めましょう。

参考：【フラット35】リノベ
https://www.flat35.com/loan/lineup/reno/

予算オーバーを防ぐ！リフォーム補助金・減税制度の賢い活用方法

少しでも自己資金の手出しを減らし、予算内でより質の高い住まいを実現するためには、国や自治体が実施している各種補助金制度や、税金が優遇される減税措置を賢く計画に組み込みましょう。特に健康で快適な暮らしに直結する「省エネ断熱リフォーム」や、将来に備えた「バリアフリー改修」に対しては、手厚い支援策が用意されています。

特に国が主導する省エネリフォームへの補助金制度は非常にお得で、窓の断熱性能を高めるための内窓設置や外窓交換、高効率な給湯器や節水型トイレといった省エネ設備の導入を行うことで、実施した工事内容に応じたまとまった金額のキャッシュバックを補助金として受け取ることができます。

また、返済期間が10年以上のリフォーム一体型ローンを利用し、工事費用が100万円を超えるなどの一定要件を満たす増改築を行った場合は、「住宅ローン控除」の対象となります。具体的には、年末のローン残高（上限2,000万円）に対して0.7%の金額（最大年14万円）が、10年間にわたって所得税や住民税から控除されます（※床面積50㎡以上、合計所得2,000万円以下などの要件あり）。

これにより、実質的な金利負担をさらに相殺することが可能です。適用を受けるためには入居した翌年の確定申告が必須となるため、必要な増改築等工事証明書の発行を施工会社へ事前に依頼しておきましょう。

これらの公的支援制度を利用する上で最も注意しなければならないのは、「事前に国へ登録されている事業者（エコホーム支援事業者や窓リノベ事業者など）と工事請負契約を結ばなければならない」という絶対条件です。未登録の業者で工事を行うと、要件を満たさず補助金は一切受け取れません。

また、補助金の交付申請自体は契約締結後や着工以降に行われますが、国の補助事業は予算上限に達し次第、期日前でも受付が終了する「早い者勝ち」の性質があります。そのため、物件探しの早い段階から補助金利用の実績が豊富な登録事業者を選定し、迅速に契約・着工できるスケジュールを組み立てることが何より重要です。

後悔しないリノベーションを実現！失敗を防ぐための3つの具体策

マンションリノベーションで後悔しないためには、事前に起こりうるリスクを想定し、適切な対策を講じておくことが重要です。ここでは、理想の住まいを確実に手に入れるために押さえておくべき3つの具体的なポイントを解説します。

1. 「買ってはいけない物件」を見極める契約前インスペクションの徹底

中古マンション購入後に「希望の間取りにできない」「想定外の修繕費がかかった」といった失敗を防ぐには、契約前の精密な現地調査が不可欠です。

建物の構造上、取り壊せない壁や柱がないか、過去に雨漏りや水漏れの履歴がないかなど、一般の方では見抜けないポイントが多数存在します。そこで有効なのが、住宅の専門家による「ホームインスペクション（住宅診断）」の活用です。建物の劣化状況や欠陥の有無をプロの目で客観的にチェックしてもらうことで、購入を見送るべきリスクの高い物件を事前に回避できます。

中古物件の購入を検討する際は、図面や見た目だけで判断せず、購入を決める前にリノベーションの専門会社に相談して構造や配管の状態をチェックしてもらうことが、予期せぬ失敗を防ぐ有効な対策といえます。

2. 見えないリスクを排除する「給排水管の全面更新」を見据えた資金計画

先述した「見えない劣化」の中でも、特に注意すべきなのが壁の裏や床下に隠れた給排水管です。内装や設備をどれほど美しく一新しても、ここが古いままでは将来的なトラブルの大きな火種を残すことになります。

特に築25年以上が経過したマンションでは、ひとたび水漏れが発生すれば、せっかく新しくしたフローリングや壁を再び剥がして、大掛かりな修繕工事を行わなければなりません。

このような事態を確実に防ぐため、リノベーションの際は配管の状態を専門家に診断してもらうだけでなく、初めから「給排水管の全面更新」を前提とした資金計画を立てておくことをおすすめします。内装費とは別に配管更新の予算を確保しておくことが、追加費用に慌てることなく、長く安心して暮らすための重要なポイントです。

3. 伝達漏れを防ぐ！相談から施工管理まで一貫体制の会社を選ぶ

リノベーション工事において非常に多いトラブルが、「要望した内容が現場に正しく伝わっていない」という、言った・言わないのコミュニケーションエラーです。

営業担当、設計プランナー、そして現場の施工管理者がそれぞれ別の部署や下請け会社に分かれていると、伝達漏れや細かなニュアンスのズレが生じやすくなります。その結果、完成した空間がイメージと違うといった後悔につながってしまいます。

理想のプランを確実に形にし、完成後も安心して住み続けるためには、最初の相談から設計、現場の施工管理、そして引き渡し後のアフターサポートまで、一貫して日々の暮らしに寄り添ってくれる体制の会社を選ぶことが重要です。窓口が一本化されていることで意思疎通がスムーズになり、細かな要望まで職人に正確に反映されます。会社選びの際は、誰が現場の管理まで責任を持つのかを必ず確認しましょう。

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まとめ：見えないリスクに備え、長持ちする安心のマンションリノベーションを

今回は、マンションリノベーションのメリット・デメリットから、費用相場、失敗しないための対策までを解説しました。希望通りの住まいを実現するには、表面的な間取りやデザインだけでなく、管理規約の確認や建物の構造、隠れた配管の劣化状況などを総合的に判断することが大切です。

特に築年数が経過した物件では、水漏れなどの後悔を防ぐためにも、見えない部分の改修を見据えた資金計画が欠かせません。

私たちシンワクライムは、西宮市周辺エリアを中心に、配管などの設備工事から培った確かな知見で住まいづくりをサポートしています。見えない部分の安心と、その先の暮らしに寄り添うリノベーションをご希望の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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